ALQUILERES EN ALEMANIA: UNA ECONOMÍA PLANIFICADA
El sector de alquiler de viviendas en Alemania se está transformando en una economía planificada
Autor: RAINER ZITELMANN
Nota original: https://reaction.life/germanys-rental-housing-sector-is-being-transformed-into-a-planned-economy/
Traducción Hyspasia
Las compañías inmobiliarias de cotización en la bolsa (Deutsche Wohnen, Vonovia, ADO y otras) han recibido una enorme presión en los últimos tiempos. Muchos de sus accionistas provienen de los EEUU y de Gran Bretaña y las proyecciones de las compañías no son buenas. Esto es porque la clase de ideas tradicionalmente asociadas con las economías planificadas están ganando cada más más apoyo en toda Alemania.
Sí, los alquileres en las ciudades grandes de Alemania han crecido abruptamente en los últimos años, pero hay una multitud de razones para esto, ninguna de ellas relacionadas con un "fallo del mercado".
Notorias cantidades de personas se han mudado hacia las grandes ciudades de Alemania, incluyendo personas del este de Alemania, quienes se han trasladado a ciudades de Alemania del Oeste, junto a personas de otros países europeos y finalmente, inmigrantes, quienes arribaron a Alemania durante la generosa política hacia los refugiados de Angela Merkel. Claramente, la oferta de viviendas no ha sabido mantener el paso con estos significativos crecimeintos, mayormento porque los procesos de aprobación de construcciones requieren mucho tiempo y las últimas regulaciones ambientales han convertido a la construcción prohibitivamente cara.
"Queremos que los inversores inmobiliarios se vayan de nuestras ciudades"
En Berlín, donde el precio de los alquileres experimentaron un crecimiento particularmente pronunciado, actualmente se requieren doce años para aprobar un plan de zonificación, que en muchos casos es un prerrequisito para el desarrollo de nuevos edificios. La cantidad de proyectos aprobados durante bajo la regla de la senadora del desarrollo urbano de Berlín, Katrin Lomscher, decreció a la mitad. En 1981, la senadora se unión al partido comunista SED, el partido gobernante de la extinta Alemania Oriental. Hoy, ella es responsable por las políticas de vivienda de la capital de Alemania.
Existe actualmente en Berlín una iniciativa para expropiar las propiedades de las compañías inmobiliarias que alquilan viviendas que ha obtenido tres veces la cantidad de firmas necesarias para iniciar la petición de un referendum. El vocero de la iniciativa lo expresó abiertamente: "Queremos sacar a los inversores de nuestra ciudad". La iniciativa pide la expropiación de todas las propiedades de estas compañías que poseen más de 3.000 departamentos en Berlín. De acuerdo a los organizadores de la iniciativa, las empresas deberán ser compensadas, pero por debajo del precio de mercado - descuentos de un 70% fueron mencionados. En efecto, esto equivaldría a una expropiación sin compensación, si tenemos en cuenta que las deudas de estas empresas con los bancos superan largamente los montos que recibirían en compensación. Kevin Kühnert, el lider de la organización juvenil de centro izquierda SPD (que a su vez es un socio minoritario de la coalición del gobierno d Angela Merkel) ha ido tan lejos como pedir que los propietarios privados no puedan alquilar sus departamentos.
La propiedad de viviendas por parte del estado y el congelamiento de alquileres no es nada nuevo en Alemania
En junio, el Senado de Berlín aprobó los principales puntos que llevan a un congelamiento del precio de los alquileres en la capital de Alemania. De acuerdo a los planes del Senado, los alquileres de viviendas estarán congelados por cinco años. Los locadores también serán forzados a bajar los precios de los contratos de alquiler actualmente en curso si exceden un cierto - aún no definido - nivel.
Los partidarios de esta economía centralmente planificada reaccionan cuando se les recuerda que todo esto ya fue probado en la Alemania Oriental, con resultados catastróficos. El congelamiento de alquileres ya fue probado en Alemania el 20 de abril de 1936 como un regalo del Partido Nacional Socialista a los ciudadanos de Alemania por el cumpleaños 47° de Adolfo Hitler. El tope al precio de los alquileres por parte del Nacional Socialismo fue adoptado por los socialistas de Alemania Oriental por una Ley de Regulación de Precios N° 415 el 6 de mayo de 1955 y permaneció en vigencia hasta el colapso del régimen en 1989.
El sector de viviendas en Alemania Oriental se caracterizaba por la propiedad del estado y el congelamiento de los alquilereses. Aunque los alquileres en Alemania del Este eran muy bajas, los ciudadanos tenían que esperar muchos años para ser alocados en uno de los edificios prefabricados de departamentos (altamente requeridos). Cuando colapsó Alemania Oriental, la mayor parte de este stock de deparmentos de pre guerra, edificios multifamiliares en Leipzig, Dresden, Berlín del Este, Erfurt y otras ciudades estaban en pésimas condiciones, venidos a menos: el 40% de los edificios de departamentos estaban en notorio mal estado y 11% eran totalmente inhabitables. Un total de 200 centros históricos estaban a punto de colapsar. En 1989 un 65% de los apartamentos eran calefaccionados por hornos de carbón. Uno de cada cuatro departamentos no tenían baños individuales. Después de la reunificación, un programa impositivo masivo fue lanzado para tratar de afrontar la severa falta de viviendas adecuadas. tanto en Alemania Oriental como en Berlín del Este. Se construyeron 838.638 nuevos departamentos a un costo de 84.000 millones de euros.
La Industria de la vivienda no se defiende a sí misma
Los berlineses no están solos en creer que el mercado de viviendas ha fallado y que la única solución es una intervención masiva del estado. En el 2015 el gobierno federal introdujo un freno al precio de los alquileres (Mietpreisbremse) para prohibirle a los locadores que incrementaran sus rentas más de un 10% por encima del precio testigo publicado por el estado, - la renta local comparativa - para los departamentos existentes. De todas formas, la ley fue fundamentalmente inefectiva. Incorporaba un número tal de vaguedades en su formulación que gatilló una ola de demandas judiciales. En un intento de corregir las debilidades de la ley de freno al precio de los alquileres, los legisladores restringieron las condiciones con vigencia a partir del 1° de enero de 2019. En este momento están discutiendo más drásticos cambios.
Las grandes compañías de viviendas de alquiler están claramente intimidadas y han reaccionado tratando de apaciguar a sus atacantes anticapitalistas. Desafortunadamente, los opositores sólo han fortalecido su creencia de que están en el camino correcto. La situación se ha tornado más tensa al punto de que Michael Zahn, el Gerente General de Deutsche Wohnen, sólo puede dejar su departamento si está rodeado de guardaespaldas. La campaña agresiva contra Deutsche Wohnen incluye el incendio de varios vehículos de la firma. Luego de varios meses de intenso criticismo, Zahn recientemente anunció que su compañía "voluntariamente" limitará el aumento del precio de los futuros contratos de alquiler. El 1° de Julio de 2019, Deutsche Wohnen limitará el costo de alquiler al 30% del ingreso de su locatario. Al mismo tiempo sugirió que el precio de alquiler atado al nivel de ingreso de los locatarios esté anclado por una ley para crear un "modelo solidario" que incluirá a los locadores, locatarios y políticos. Es un modelo absurdo: requerirá una gigantesca base de datos de locatarios y cada uno de los locatarios debe informar sus ingresos y sus activos.
Con propuestas como esta, la industria de las viviendas de alquiler está enviando dos señales: Primero, que de buena gana aceptará el rol de chivo expiatorio por los problemas del mercado de alquileres. Segundo, que se ha tragado el argumento de sus oponentes de extrema izquierda de que la economía de mercado no funciona en el sector de alquiler de viviendas.
Dr. Rainer Zitelmann es un historiador y sociólogo alemán. En su último libro "The Power of Capitalism" recientemente publicado.
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Comentario de la traductora: Lo que no menciona el artículo de Rainer Zitelman es que la mayoría del capital para la construcción de estas viviendas ha sido provisto por el estado por diversos mecanismos (subsidios y créditos). El estado en lugar de financiar el acceso a la vivienda por parte de las familias, financió la concentración de capital de un puñado de empresas. El estado ha intervenido desde el inicio de este desarrollo inmobiliario en al Alemania unificada. Lo que la izquierda propone es una participación estatal diferente a la actual.
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