PROPIEDAD Y RENTA
Autora: Iris Speroni
El valor de una propiedad depende de innumerables variables. Algunas tiran el valor para abajo, otros para arriba.
El economista peruano Hernando de Soto estudió el tema en detalle en su libro “El misterio del capital: ¿Por qué el capitalismo triunfa en occidente y fracasa en el resto del mundo?”,
Nada que no hubiera dicho Juan Bautista Alberdi 150 años antes, pero de Soto lo explica con paciencia y pedagogía. Y está más a la moda.
¿Qué hace subir o bajar el valor de una propiedad?
Diferentes cosas. El valor de compraventa depende de los vendedores y de los compradores. Qué hace a una persona querer deshacerse de un bien y otro a adquirirlo.
Si los potenciales adquirentes no tienen dinero, el precio baja con el poder de compra de los compradores, en particular si el vendedor está urgido en vender. Ejemplos son todos los momentos de problemas políticos. La postguerra europea, Venezuela hoy. Mucha gente quiere vender, para poder pagarse un pasaje a cualquier lado, los que quedan tienen poco dinero - porque hay poco dinero -. Pagan lo que pueden y pueden poco.
Si todos los eventuales compradores se vuelven pobres, mi propiedad baja de valor (Argentina 2001).
Otro punto es el que aborda Alberdi (1) con conocimiento y precisión, y que de Soto da algunos ejemplos, si bien no tiene la visión global y completa de nuestro maravilloso filósofo. Esto es: la propiedad dependen de un papel, de un registro de la propiedad. Sin eso vale menos. Sobre esto último me quiero detener.
¿Cuánto vale una propiedad? Técnicamente, el flujo futuro de renta descontado al día de hoy por la tasa de interés y el riesgo de esa renta. Si es una renta de alquileres, se supone que es una renta fija (?) y si es renta agropecuaria sufre riesgos climáticos, de precios y regulatorios. En realidad ninguna renta es fija. Además del riesgo regulatorio y del riesgo precio (fijo un contrato en pesos y se deprecia la moneda) también hay riesgo-ingreso del inquilino quien puede perder el trabajo u otros contratiempos. Si es un hecho individual, reemplazo un inquilino por otro. Si cierran fábricas y todos se quedan sin trabajo (Villa Constitución o el noreste francés cuando cerraron las acerías), la renta tiende a cero. Se llama riesgo macroeconómico.
Las inseguridades macro argentinas (tipo de cambio oscilante, inflación, cambio de reglamentaciones y leyes, recesión cíclica) baja el valor de la propiedad, porque hay que descontar la renta por riesgo y porque la tasa de interés - la tasa con la que descuento el flujo de fondos - tiene incorporado el elemento riesgo. Es por eso que en la Argentina la tasa de interés es superior que en EEUU o Canadá.
También hay un riesgo jurídico. Si se quema el registro de la propiedad - ya sucedió en Santiago del Estero - mis bienes inmobiliarios valen menos o cero.
Hay propiedades sin valor registral que se compran y venden. Se “compran” casas en villas miserias o casas tomadas. ¿Por qué alguien pagaría algo así? La persona se ahorra el valor del alquiler y en el caso de las villas miserias de la ciudad de Buenos Aires, obtiene agua y electricidad gratis. Está pagando el derecho a acceder a esos bienes públicos sin cargo. El jefe narco de la manzana es quien monetiza el “regalo” - electricidad y agua - de los contribuyentes.
¿Cuánto vale un local en la Avenida San Fe de Buenos Aires? Depende del nivel de actividad del país en ese momento. Si no hay ventas, baja el precio del alquiler y/o venta. Si hay actividad, sube.
La seguridad jurídica otorga valor a la propiedad porque da un plazo de cuánto tiempo puedo percibir una renta o revenderla. Si existe riesgo de apropiación de la tierra (por profesores de antropología disfrazados de indigenistas, por políticos poderosos del lugar, por tiranos, por ejércitos invasores), la renta/propiedad vale menos hasta valer cero (ejemplo: campos en zonas ocupadas por la FARC en Colombia años atrás).
La modificación del Código Civil que hizo Cristina Fernández, dándole un valor relativo a la propiedad - desconociendo la Constitución - hace bajar el valor de todas las propiedades, porque, bueno, somos todos un poco menos dueños.
También el valor de la propiedad inmobiliaria sube cuando hay ausencia de alternativas. En Argentina los bienes inmobiliarios son la única guarda de valor frente a un sistema bancario que no es tal. Queda la opción de sacar tesoro a Uruguay u otras plazas, lo que tiene costo de entrada: montos mínimos, comisiones y tener confianza en el intermediario.
Asimismo, como he sostenido en cuanta oportunidad pude, la mejor inversión es en aquello que uno conoce. Nada es mejor que reinvertir en el propio negocio, porque uno tiene la mayor información posible para sopesar la elección. Esta consideración sirve tanto para decidir con què sembrar 100.000 has arrendadas como hacer un curso nocturno de enfermería. Este último caso es inversión en la propia persona, en adquirir conocimientos que tienen valor en el mercado laboral. ¿Quién mejor que uno mismo sabe si le da el cuerpo, la cabeza y las circunstancias familiares para sostener dos años de trabajo y estudio nocturno simultáneo? De igual manera, ¿quién mejor que uno para saber si puede sostener una operación de siembra y cosecha de semejante extensión?
Impuestos
Los impuestos se quedan con parte de la renta.
Los impuestos bajan el valor de una propiedad porque atacan la renta que esa propiedad pueda producir, ya sea un campo, un galpón, un taller o una vivienda. Más impuestos, más pobres son los ciudadanos, tanto en sus ingresos como en su patrimonio.
Si el estado se queda con el 25% del precio de una venta de cereales o carne (derechos de exportación), la renta esperable del campo se reduce y el valor de la propiedad también en forma acorde.
Un departamento baja de valor si la Legislatura o la AFIP aumenta el impuesto inmobiliario, el ABL o grava el alquiler.
Argentina está plagada de impuestos a las transacciones, ya sea de automotores o de bienes inmuebles: sellos, presunción de ganancias (AFIP), tasas, lo que reduce el dinero que el vendedor recibe al tiempo que la encarece al comprador.
Si hablamos de producción agropecuaria, el costo del flete reduce el valor de la renta y por lo tanto el valor de la propiedad, generando el mismo efecto de no-riqueza que los impuestos.
Los profesores del CBC y algunos de la carrera de grado suelen enseñarle a los alumnos que pocas familias se repartieron las tierras de la provincia de Buenos Aires a principios del SXIX y valúan dichas extensiones con criterios actuales.
Tanto los profesores como los alumnos son seres urbanos. No pueden entender que lo que Rivadavia, Rosas y sucesores concedieron (a tìtulo precario) era el derecho a pelearse con los indios. ¿Cuànto podìa valer una propiedad donde los malones pasaban cada dos años y que estaba a leguas y leguas del saladero màs cercano? ¿Cuánto podía valer una propiedad en Tapalqué, provincia de Buenos Aires, en 1868. sin FFCC y frontera con el indio? Las tierras empezaron a tener algo de valor cuando se corrieron a los indios al sur del Río Negro y llegó el FFCC. Valorar el pasado con ojos contemporàneos es un error inadmisible en Humanidades.
El abuso impositivo argentino, nos hace a todos cada vez más pobres, en particular a los de menos recursos. ¿Por qué afecta más a los que menos tienen? Porque los impuestos afectan más cuanto menor sea la escala del productor, lo que, con el tiempo, los elimina uno a uno. Afectan más a un pastor de cabras catamarqueño, a un pequeño tambero de Lincoln, a un gringo con 20 has en Entre Ríos con rebaño de ovejas que a una corporaciòn que posee cientos de miles de hectàreas al norte de Santa Fe. Para un pequeño se hace imposible recuperar el precio de compra de cinco hectáreas. Los altos impuestos obligan a la concentración de propiedad al hacer inviable la actividad económica de los pequeños actores económicos.
La carga impositiva decidida por los diferentes estamentos del estado (nacional, provincial y municipal), junto a la alta tasa de interès decidida por el Poder Ejecutivo que nombra directores del BCRA (es potestad del Congreso de la Nación pero de eso no se ocupan) y la destrucciòn de la moneda (tambièn atribuciòn del HCN no asumida) baja el valor de las propiedades. Al mismo tiempo tampoco facilita el acceso a la propiedad de los sectores de menores recursos, porque: a) les sacan la mitad de sueldo con impuestos, hacièndoles imposible ahorrar, b) existen altos costos de ingreso a la propiedad en la forma de impuestos transaccionales - sellos, cerficados del registro de la propiedad, etc.
Acà nadie gana excepto la insaciable casta polìtica, nuestra bestia glotona y eterna.
(1) Por favor, lean “Sistema Económico y Rentístico de la Confederación Argentina según su Constitución de 1853” de Juan Bautista Alberdi. Es un antes y un después.
