LAS VIVIENDAS DE BLACKROCK
Autor: Félix Prehn (@felixprehn) https://x.com/felixprehn/
Original: https://x.com/felixprehn/status/20309769605545574804
BlackRock posee ahora más viviendas unifamiliares que cualquier otro propietario en la historia de Estados Unidos. 340.000 casas. Compra 3.000 más cada mes. No los compran para vivir en ellos. Los compran para que no puedas vivir en ellos. Aquí hay una cifra que debería incomodarte. En 2010, los inversores institucionales poseían menos del 1% de las viviendas unifamiliares de alquiler en Estados Unidos. Hoy es el 5%. Parece poco hasta que te das cuenta de que se trata de 120.000 millones de dólares en bienes raíces residenciales controlados por tres empresas: BlackRock, Blackstone e Invitation Homes. Comenzaron durante la crisis de 2008. Millones de estadounidenses perdieron sus casas por ejecuciones hipotecarias. Esas casas fueron subastadas. BlackRock y sus subsidiarias aparecieron con transferencias bancarias y compraron barrios enteros al por mayor. En algunos códigos postales de Phoenix, compraron el 90% de las casas embargadas en un solo trimestre. Las casas que las familias perdieron por $80,000 en 2009 ahora se alquilan nuevamente a esas mismas familias por $2,400 al mes. Ése es el modelo de negocio. Wall Street descubrió que los alquileres de viviendas unifamiliares generan una rentabilidad anual del 12-15% al combinar los ingresos por alquiler con la apreciación de la propiedad. Mejor que el promedio del S&P. Con tasas cercanas a cero entre 2009 y 2022, pidieron prestados miles de millones al 2-3% y compraron activos con una apreciación del 8-12%. Una máquina de hacer dinero gratis. Y ni siquiera necesitan que los precios suban. Solo necesitan que sigas pagando el alquiler. Cuando no puedes dar el enganche porque los compradores institucionales inflaron los precios, alquilas. De ellos. Los mismos que hicieron imposible comprar hicieron obligatorio el alquiler. Los datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) muestran que el número de compradores de vivienda primerizos disminuyó al 24% del total de compras el año pasado. El nivel más bajo en 43 años de seguimiento. La edad promedio de quienes compran vivienda por primera vez es ahora de 38 años. En 1981 era de 29. Toda una generación se vio obligada a pagar los precios y a adquirir contratos de alquiler en Wall Street. Y la cosa empeora. Ahora se están expandiendo hacia la construcción para alquilar. Barrios construidos específicamente donde cada casa es de alquiler. No se han reconvertido. Diseñados desde cero para no venderse jamás. Lennar, la segunda constructora de viviendas más grande de Estados Unidos, vende el 20 % de sus nuevas construcciones directamente a propietarios institucionales. Casas construidas para estadounidenses, vendidas a Wall Street antes de que se viertan los cimientos. ¿Cómo posicionarse alrededor de esto? No puedes vencerlos. Pero puedes ser dueño de lo que ellos poseen. Invitation Homes (INVH) es el mayor fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) de alquiler de viviendas unifamiliares. American Homes 4 Rent (AMH) ocupa el segundo lugar. Cuando los arrendadores institucionales suben los alquileres un 8% anual y las tasas de desocupación se mantienen en el 2%, estas empresas imprimen. Si la tendencia te desagrada, al menos aprovechala. Para constructores que alimentan la maquinaria: DR Horton y Lennar. Venden a instituciones a precio completo sin costo de marketing. Compradores al por mayor garantizados para inventario. Una excelente oferta si eres accionista. Distópico si tienes 32 años y buscas tu primera casa. Y si usted cree que la reacción política eventualmente restringe las compras institucionales (Oregón y Minnesota ya han propuesto legislación), los constructores de viviendas enfocados en compradores individuales en rangos de precios asequibles son los que se beneficiarán más. Realizo un seguimiento de las adquisiciones institucionales de bienes raíces y el posicionamiento de REIT de alquiler a través de Tradevision. Las cifras se están acelerando. La filial de compra de viviendas de Blackrock acaba de recaudar otros 4.000 millones de dólares para adquisiciones en 2026. No están desacelerándose down. (Wall Street derrumbó el mercado inmobiliario en 2008. Luego compraron las casas. Ahora se las alquilan a las personas que las perdieron. Nadie fue a prisión por nada de eso. Tiempos interesantes.).
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