VIVIENDA II
La propiedad es un privilegio y un castigo, ya que viene con el yugo de mantener a la casta política.
En “VIVIENDA” sostuve que a los políticos no les interesa que la población acceda a la vivienda.
Debido a la carga impositiva una vivienda cuesta el equivalente a dos.
Eso sólo para adquirirla. Luego los políticos nos cargan mensualmente con ABL, inmobiliario y AYSA (*).
Hace tiempo el entrenador de fútbol Sr. Caruso Lombardi sostuvo “uno tiene que poner siete lucas por mes para entrar en su propia casa”.
La propiedad es un privilegio y un castigo, ya que viene con el yugo de mantener a la casta política.
La Concentración Urbana
Las personas viven donde hay trabajo. Eso hace que confluyan a la Capital y Gran Buenos Aires. En menor medida a un puñado de grandes ciudades dentro del país.
Parte de la demanda laboral es el empleo público nacional directo o indirecto. Directo va desde personal jerárquico de un ministerio hasta el personal de maestranza, asesores y personal subcontrado. Indirectos: proveedores del sector público.
Se traduce en demanda de vivienda en la capital y gran Buenos Aires.
De la misma forma, la alta dependencia del empleo público en las provincias hace que la población se concentre en las capitales provinciales. Como ejemplo: la mitad de la población de Neuquén vive en la capital neuquina.
Cuando los políticos sostienen que faltan viviendas, en realidad quieren decir “faltan viviendas en Santa Fe y Ayacucho, capital”. Existen viviendas abandonadas en todos los pueblos del interior de la provincia de Buenos Aires y en el resto del país.
En la capital federal sólo un tercio de las propiedades están en alquiler, siendo uno de los índices más bajos del mundo occidental para las grandes urbes (en Nueva York casi todo el mundo alquila).
Ese porcentaje disminuye aún más en ciudades más pequeñas.
En resumen: poca gente alquila.
El problema de vivienda se resolvería parcialmente con sólo descomprimir el empleo público en la capital federal.
Los mecanismos para atraer personas al interior del país los he enumerado en diversas oportunidades. Un breve resumen:
- incentivos al traslado al interior de personas no activas (jubilados, pensionados, beneficiarios de planes sociales).
- mudar oficinas públicas para llevar la demanda laboral (y habitacional) al interior.
- cambios impositivos que permitan ganar dinero con actividades lícitas en el interior del país y que no haya tantos excedentes para dilapidar en la capital (a. tipo de cambio alto, b. eliminar derechos de exportación. c. eliminar: c.1. impuesto al cheque; c.2. impuesto a los ingresos brutos; c.3. impuesto a los combustibles; c.4. adelantos impositivos; d. abaratar fletes).
- incentivos para fertilizar mediante riego a los dos tercios de la superficie del país e incorporarlos a la producción (bosques, agricultura, ganadería). Dentro de este rubro duplicar o triplicar las cabezas de ganado con su correlato de frigoríficos y curtiembres.
- Recuperar la red de ferrocarriles en todos los niveles: líneas, estaciones, talleres de fabricación de vagones y locomotoras, talleres de reparaciones.
- Recuperación flota fluvial y marítima y actividad portuaria.
- Fortalecer la industria textil de fibras naturales en origen.
Si hay que invertir en viviendas y en redes de servicios (agua, electricidad, gas), que sea en el interior y no seguir hundiendo dinero en el gran Buenos Aires fomentando aún más la concentración.
Solucionar la falta de vivienda
Existen dos formas: por la demanda y por la oferta.
La Argentina tiene un gran problema de desocupación (falta trabajo) y de vivienda. ¿Entonces por qué los políticos incentivan la inmigración indiscriminada? (**)
Faltan viviendas. ¿Cuánto de la falta de viviendas se debe a que todos los años ingresan 200.000 personas al país?
Pero vamos al tema de oferta y demanda.
- Demanda
Controlar la demanda de vivienda. De ahí la propuesta de repoblar el interior del país. Tendría como efecto descomprimir el mercado habitacional de capital y Gran Buenos Aires, y aumentar la demanda en el interior, en algunos casos con gran cantidad de viviendas desocupadas.
Incentivar a que la gente se construya su propia casa (***). Requiere que: 1. los trabajadores puedan ahorrar. para eso hay que eliminar los impuestos a los alimentos, 2. eliminar todo costo transaccional sobre la compraventa de terrenos, 3. bajar los impuestos sobre los materiales de construcción, 4. perseguir la cartelización del mercado de materiales de construcción, hoy en su mayoría en manos chilenas o brasileñas.
Quien accede a vivienda propia se retira de la demanda de viviendas en alquiler.
- Oferta
Si una persona hace viviendas para vender se encuentra con: alta carga impositiva, ausencia de mercado de crédito hipotecario, pobreza franciscana de parte de la población o dicho de otra manera ausencia de demanda efectiva. Sólo funcionan nichos de mercado (countries, Puerto Madero).
Viviendas para alquilar. El estado deprime esa oferta con innumerables regulaciones e impuestos que provocan el retiro de los inversores de la actividad. Impuestos inmobiliarios, a la riqueza, a la renta, sellos, AFIP, aúnado a bajos alquileres como proporción del monto invertido. ¿Quién puede tener ganas de construir para alquilar?
Las declamaciones de los políticos de sus supuestas preocupaciones por la falta de vivienda son falsas.
Si quisieran acabar con el problema eliminarían todos los impuestos que encarecen la autoconstrucción de viviendas unifamiliares y favorecerían la actividad de la construcción de viviendas de alquiler.
Institutos de la Vivienda
Décadas atrás se constituyó un impuesto sobre el salario para que los trabajadores formales se hicieran viviendas. Era una especie de círculo cerrado de los trabajadores para los trabajadores.
Desde Alfonsín a la fecha los políticos se apropiaron de ese dinero en la forma de Institutos de la Vivienda. Son el paraíso del sobreprecio y la malversación de fondos públicos. Cada casita de dos ambientes sale más que el Palacio de Schönbrunn. Con el agravante de que el producto nunca llega a quienes aportan sino que los políticos lo derivan a personas fuera del sistema (trabajadores en negro o inmigrantes recientes).
Ley de Alquileres
El mercado de alquileres sólo cuenta con masa crítica en la capital federal. Está altamente atomizado por oferta y por demanda. La mayoría de los mercados en el país son imperfectos, ya sea porque hay concentración de demanda (La Serenísima vs. miles de tamberos) o en la oferta (el 75% de la oferta minorista de alimentos de capital federal está concentrada en 3 cadenas de supermercados vs. cientos de miles de consumidores).
El mercado de viviendas es una anomalía: un mercado perfecto que funciona. Cientos de miles de locadores y cientos de miles de locatarios. Un mercado donde la elasticidad ingreso funciona: la gente anda mal de dinero, los alquileres bajan.
Los políticos intervinieron esta semana no porque les importen los inquilinos (sólo son ⅓ de los votantes de capital y menos en el interior; pocos votantes). Sólo les interesó poner un nuevo impuesto.
Fuera de la ley
En la Argentina hay un mercado de alquileres fuera de la ley: las villas miserias. Construidas sobre terrenos fiscales (prohibido), personas particulares, por lo general extranjeras, usufructúan para su beneficio propiedad fiscal federal lo que constituye un delito federal. No tienen contrato (no pueden porque no son dueños formales de lo que alquilan), reajustan los alquileres todas las veces que les place y si el inquilino no puede pagar no concurren a tribunales para que seis meses después un juez ordene un desalojo: mandan dos matones y en el día ponen a la familia en la calle. Los que construyen esas viviendas no se ocupan de planos, arquitectos que los firmen, permisos de construcción, ni las cargas sociales de los albañiles.
No sólo eso: el locador le alquila al locatario de la villa el uso de la vivienda más energía eléctrica gratis más servicio de agua potable y cloaca gratis más eximición de pago de ABL. Es decir que monetiza bienes y servicios del estado. Por supuesto no paga sellos, ni el nuevo impuesto nacional, ni ganancias, ni inmobiliario.
La pregunta en este mercado que mueve millones de pesos por mes es ¿por qué los políticos liberan la zona para este negocio que no deja de ser una explotación a inmigrantes?
El mercado de alquileres está fragmentado. Todo el peso de la ley para la jubilada que alquila un monoambiente en Villa Crespo para complementar su magra pensión, liberación total para el que maneja 20 piezas en la Villa 1-11-14.
Mucho está mal en el mercado habitacional.
De una cosa podemos estar seguros: a los políticos no les importa.
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(*) Que se calcula en base al valor inmobiliario (?).
(**) Acá - antes de que los fanáticos del Global Compact salten a la yugular - no se trata de que no haya inmigración. El Preámbulo de nuestra Constitución es claro. Sino que la inmigración debe tratarse en los términos del Plan Trienal del Gobierno electo de 1973: a la medida de nuestras necesidades.
(***) No a que el estado haga casas y las regale (o venda en cuotas irrisorias) sino que cada uno se la construya. Acceso a un terreno y levantar habitación por habitación.
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Notas relacionadas:
